I BALCONI SONO PARTI COMUNI?

I balconi di un edificio condominiale non rientrano tra le parti comuni ma il rivestimento del parapetto e della soletta devono invece essere considerati beni comuni se svolgono una prevalente funzione estetica per l’edificio.

L’azione volta ad ottenere la condanna di un condomino alla demolizione, al ripristino o al mutamento dello stato di fatto degli elementi decorativi dei balconi condominiali, deve essere proposta nei confronti di tutti i condomini?

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 30071 del 14 dicembre 2017, si è occupata proprio di questa questione, fornendo alcune interessanti precisazioni sul punto.

Il caso sottoposto all’esame della Corte di Cassazione ha avuto come protagonista il proprietario di un appartamento sito in un condominio, il quale aveva agito in giudizio nei confronti di un altro condomino, al fine di ottenere la condanna dello stesso ad “eliminare le cause della caduta d’acqua dal balcone dell’unità immobiliare di sua proprietà”.

Il Tribunale aveva accolto la domanda dell’attore ma la Corte d’appello aveva dichiarato la nullità di tale sentenza, in quanto “i parapetti aggettanti dei balconi dell’edificio (…), per loro forma, materiali e colore”, avevano la “funzione di accrescere la gradevolezza estetica del fabbricato” e, pertanto, rientravano tra le parti comuni dell’edificio, ai sensi dell’art. 1117 c.c., con la conseguenza che avrebbero dovuto essere chiamati in giudizio tutti i condomini.

Ritenendo la decisione ingiusta, il condomino interessato aveva deciso di rivolgersi alla Corte di Cassazione, nella speranza di ottenere l’annullamento della sentenza sfavorevole. La Corte di Cassazione, tuttavia, riteneva di dover aderire alle considerazioni svolte dalla Corte d’appello, rigettando il ricorso proposto dal condomino, in quanto infondato. Osservava la Cassazione, in proposito, che, “mentre i balconi di un edificio condominiale non rientrano tra le parti comuni, ai sensi dell’articolo 1117 c.c., non essendo necessari per l’esistenza del fabbricato, né essendo destinati all’uso o al servizio di esso, il rivestimento del parapetto e della soletta devono, invece, essere considerati beni comuni se svolgono una prevalente funzione estetica per l’edificio”.

Pertanto, secondo la Cassazione, l’azione di un condomino volta ad ottenere la condanna di un altro condomino alla “demolizione, al ripristino, o comunque al mutamento dello stato di fatto degli elementi decorativi del balcone di un edificio in condominio”, deve essere proposta nei confronti di tutti i partecipanti al condominio stesso, i quali devono considerarsi “litisconsorti necessari”.

 HO SALTATO UNA RATA  AMMINISTRATORE PER FAVORE PUÒ CHIUDERE UN OCCHIO ?

In caso di mora per il mancato pagamento degli oneri condominiali,  l’amministratore in virtù di quanto stabilito dagli artt. 1129 e 1130 del c.c., deve procedere alla riscossione delle spese condominiali questo è uno dei principali doveri dell’amministratore di un condominio, il quale è tenuto ad agire per il recupero forzoso delle somme dovute dai condomini, salvo espressa dispensa da parte dell’assemblea.

Sui limiti del potere decisionale dell’amministratore, si è pronunciato recentemente il Tribunale di Milano con sentenza n. 5021/2017, il quale ha specificato che, per la riscossione dei contributi, l’amministratore non può agire autonomamente, ma è tenuto a procedere al recupero secondo quanto statuito dall’assemblea condominiale ed in ottemperanza al piano di riparto che pure deve esser approvato dalla assemblea.

L’ulteriore dilazione di pagamento, in deroga al piano di riparto, rappresenta una vera e propria transazione, che come atto eccedente l’ordinaria amministrazione non può essere sottoscritta dall’amministratore, senza relativa autorizzazione assembleare.

 Il Tribunale ha anche precisato come la condotta dell’amministratore che sottoscriva autonomamente la transazione” si pone in contrasto con gli obblighi su di lui incombenti ex lege in base all’art. 1130, n. 1, c.c. che gli impone di eseguire le delibere assembleari”.

Ne deriva che, se un condomino si rivolge all’amministratore per pattuire la dilazione del suo debito, è opportuno che quest’ultimo riporti la questione all’assemblea, la quale potrà decidere se accogliere o meno la richiesta (a maggioranza degli intervenuti rappresentanti almeno la metà del valore dell’edificio) e quindi, eventualmente, esonerare l’amministratore dall’onere di agire in via giudiziale nei confronti del condomino moroso.

Il condominio non può rifiutare l’utilizzo della facciata, infatti, il  Tar delle Marche  con sentenza n. 648/2017 ha stabilito che è possibile procedere all’installazione di una canna fumaria senza il consenso degli altri condomini, purché venga rispettato l’uso del muro comune da parte di tutti e non venga alterata la normale destinazione con interventi di eccessiva vastità. Ovviamente, ciò deve avvenire nel rispetto dei regolamenti comunali, i quali stabiliscono dei limiti per la collocazione delle bocche dei camini, da installare ad almeno 1 metro al di sopra del colmo dei tetti, dei parapetti e di qualunque altro ostacolo o struttura distante meno di 10 metri onde evitare immissioni nocive o sgradevoli a terzi.
Tuttavia, pur non essendo necessario il consenso di tutti i condomini, vige comunque l’obbligo di informare dei lavori l’amministratore del condominio, il quale sarà tenuto a informare gli altri condomini alla prima riunione utile.
Alla luce di tanto emerge che il condominio non può rifiutare l’utilizzo della facciata dell’edificio per ancorare i tubi di scarico, in quanto trattandosi di una parte comune, essa può essere utilizzata da ciascun condomino per i propri bisogni, purché, come innanzi detto, dato uso non arrechi un pregiudizio all’immobile e non ne impedisca l’uso comune.